Договор бронирования квартиры в новостройке: на что обратить внимание и что нужно знать о резерве жилья в строящемся доме, как указать стороны и образец соглашения

Что это значит?

Под бронированием понимают процесс, при котором дольщик выбирает себе жилье (если многоквартирный дом только на стадии подготовки к построению – выбор осуществляется по строительному плану) и фиксирует цену на него еще до подписания основной сделки – договора долевого участия.

Процедура осуществляется посредством подписания двух экземпляров договора бронирования квартиры в новостройке и внесением будущим дольщиком авансового платежа (от 30-50 тыс. руб.). С этого момента квартира или помещение, которое впоследствии станет полноценным жильем, снимается с продажи. Соответственно, сумма полной оплаты квартиры уменьшается на сумму задатка.

Важно! Бронирование без предварительного взноса может быть осуществлено только сроком на 1-5 дней, в зависимости от решения застройщика.

Договор бронирования часто путают с предварительным ДДУ. Их различия заключаются в следующем:

bronirovanie kvartiry v novostroyke 1 04103405 400x266 - Договор бронирования квартиры в новостройке: на что обратить внимание и что нужно знать о резерве жилья в строящемся доме, как указать стороны и образец соглашения

  • предварительный договор долевого участия регулируется нормами , а договор бронирования – нормами ;
  • ПДДУ не предусматривает предварительной оплаты задатка;
  • бронирование можно (но не желательно из-за рисков) осуществить еще до начала постройки жилого многоквартирного дома, тогда как предварительный ДДУ – после утверждения плана и получения застройщиком всех разрешений.

Причины для бронирования

Как уже было сказано выше, бронь оформляется в случаях, когда ДДУ не может быть заключен. Причинами невозможности заключения договора долевого участия могут быть:

  • временное отсутствие у дольщика средств для погашения первого взноса. То есть потенциальный дольщик может, например, находиться в стадии заключения договора кредита с банком;
  • отсутствие у застройщика всего пакета разрешительных документов на строительство, что лишает его возможности заключать полноценные ДДУ. Иногда в этих случаях застройщики идут на небольшие хитрости, например, на заключение предварительных или технических ДДУ. Более подробно с вопросами, относящимися к ДДУ, ПДДУ и ТДДУ, вы можете ознакомиться в соответствующем материале нашего сайта.

Как забронировать жилье в строящемся доме?

  1. Выбор застройщика. Необходимо проверить:
    • справку из ЕГРЮЛ, подтверждающей наличие регистрации у компании;
    • лицензию на осуществление строительной деятельности;
    • выписку ЕГРН, которой подтверждается право собственности застройщика на земельный участок;
    • разрешение от органов МСУ и проектную документацию жилого дома;
    • доверенность сотрудника строительной компании.
    Внимание! Если застройщик не сам заключает сделку бронирования, а действует через агентство недвижимости или через частного риелтора, необходимо потребовать также договор об оказании риэлтерских услуг с подписями агента и представителя компании-застройщика.
  2. Изучить судьбу долгостроя (если здание уже построено, но квартиры почему-то не проданы).
  3. Подписать сделку бронирования квартиры. Еще до того, как поставить подпись, будущий дольщик должен внимательно прочесть все условия, в частности, касающиеся оплаты и порядка возвращения денежных средств в случае нарушения застройщиком условий договора, а также сроков заключения договора ДДУ и внесения всей суммы за квартиру.
  4. Внести задаток.

Стороны

podpisyvat dogovor 1 04103530 400x235 - Договор бронирования квартиры в новостройке: на что обратить внимание и что нужно знать о резерве жилья в строящемся доме, как указать стороны и образец соглашения

Со стороны застройщика (исполнителя) выступает его представитель. Поэтому преамбула договора должна содержать:

  • полное наименование строительной организации;
  • ФИО и номер доверенности представителя.

В качестве заказчика выступает будущий дольщик. Преамбула:

  • ФИО заказчика;
  • паспортные данные;
  • адрес регистрации.

Что должен содержать?

Бланк не устанавливается законодательно, поэтому его содержание устанавливается по согласованию сторон:

  • Предмет (им выступает строящаяся, построенная или только запланированная квартира) и её характеристики.
  • Права и обязанности сторон (этот пункт в том числе может содержать условия оплаты или условие бронирования без оплаты на небольшой срок, срок оплаты, срок предоставления застройщиком необходимой документации для изучения и т.д.).
    Справка: Пункт права и обязанности может быть отдельно разделен на пункты о сроках и оплате.
  • Гарантии сторон (застройщик гарантирует снять квартиру с продажи, а заказчик – оплатить первоначальный взнос и заключить основной договор долевого участия).
  • Ответственность сторон (штрафы и неустойки, возвращение средств за неисполнение обязанностей).

На что обратить внимание?

vznos za kvartiru 1 04103651 400x268 - Договор бронирования квартиры в новостройке: на что обратить внимание и что нужно знать о резерве жилья в строящемся доме, как указать стороны и образец соглашения

В пункте о предмете договора должны быть указаны:

  • адрес будущей квартиры;
  • ее характеристики, установленные проектным планом (этаж, номер, площадь общая, площадь жилой зоны);
  • полная стоимость.

Важно зафиксировать следующие условия:

  1. стоимость предварительного взноса;
  2. срок взноса;
  3. срок, отведенный на заключение основного договора с застройщиком;
  4. ответственность сторон;
  5. реквизиты.
Важно! Сумма первоначального взноса не возвращается заказчику, если он не заключает ДДУ и не оплачивает основную сумму за покупку квартиры.

На сколько можно забронировать?

От срока бронирования зависит и стоимость первоначального взноса. Некоторые застройщики, установив срок в 1-5 дней, не требуют аванс вообще. Максимальный срок бронирования, как правило, составляет 3 месяца.

Условия бронирования

Бронь квартиры в новостройке – это условно бесплатная услуга, оказываемая застройщиком. Под условной бесплатностью понимается, что стоимость брони в случае заключения ДДУ будет включена в конечную стоимость квартиры.

Однако если потенциальный дольщик откажется от заключения ДДУ, то сумма, внесенная в качестве гарантии, перейдет в собственность застройщика как компенсация за ожидание.

Цена договора бронирования определяется по соглашению сторон, однако, как правило, не превышает 50 00 рублей. На небольшой срок (до 5 дней) бронь вполне может быть оформлена и без условия задатка.

С момента подписания договора бронирования обговоренная сторонами квартира изымается из предложений по продаже и, упрощенно говоря, ждет своего хозяина.

dogovor bronirovaniya kvartiry v novostrojke 1 - Договор бронирования квартиры в новостройке: на что обратить внимание и что нужно знать о резерве жилья в строящемся доме, как указать стороны и образец соглашения

Бесплатное бронирование на краткий срок

6 300x188 - Договор бронирования квартиры в новостройке: на что обратить внимание и что нужно знать о резерве жилья в строящемся доме, как указать стороны и образец соглашения

Самый простой случай – покупатель не может определиться с выбором. Вам нравится какая-то квартира, но хочется подумать, сравнить цены, подробнее изучить альтернативные варианты. В таких случаях можно не заключать никаких договоров, а попросить продавца «придержать» квартиру в течение 1-2 дней. Менеджеры застройщиков и риэлторы охотно идут навстречу.

Подобную услугу бесплатного бронирования новостройки на срок от 1 до 5 дней используют площадки продажи недвижимости. Вы можете зарезервировать один или несколько вариантов. В этом случае система снимет их на оговоренный срок с площадки продаж, а после также автоматически вернет, если вы не успеете оформить покупку.

Стоимость услуги бронирования

Срок, на который планируется заморозить выбранную жилплощадь, предопределяет стоимость услуги бронирования. Она может быть платной и бесплатной.

Бесплатное бронирование предоставляется сроком на 1-5 дней. В данном случае покупатель должен связаться с застройщиком и заявить о намерении забронировать данную квартиру, оставив свои данные.

Платное бронирование применяют, если покупатель нуждается в более длительном сроке для решения финансовых вопросов. В этом случае заключается договор, предусматривающий оплату фиксированной суммы или авансового платежа в размере, как правило, 2.5% от стоимости недвижимости и сроком в среднем 2-3 месяца.

kak pravilno zabronirovat kvartiru - Договор бронирования квартиры в новостройке: на что обратить внимание и что нужно знать о резерве жилья в строящемся доме, как указать стороны и образец соглашения

Когда подписывают документы

В случае купли-продажи жилья по схеме trade-in или с оформлением ипотеки бронирование новостройки требуется на несколько недель или даже месяцев. В этом случае бронь фиксируется в специальном документе. При этом обязательно вносится предварительный платеж.

Сумма зависит от продавца и срока, на который вы хотите закрепить за собой квартиру в новостройке. Часть продавцов впоследствии засчитывает эти средства как оплату за жилье, другие списывают из этой суммы процент за использование услуги.

Но при этом вы получаете сразу несколько преимуществ:

  1. Выбранные вами «квадратные метры» резервируются за вами. Особенно это важно при оформлении ипотеки, не придется заново собирать и переделывать документы на квартиру в новостройке.
  2. Фиксируется цена. В результате вам не страшны колебания курсов валют, пересмотр ценовой политики застройщиком, сроки завершения акции, в рамках которой вы хотите оформить покупку. Вы точно знаете, какая сумма вам потребуется, и можете спокойно оформлять ипотеку или изыскивать средства в других источниках.

Таким образом, при заключении договора бронирования вы фиксируете цену и оставляете за собой право купить выбранную квартиру в течение указанного срока. В документе фиксируется, что стороны планируют провести сделку по 214-ФЗ в указанный срок.

Договор бронирования квартиры – что это?

На самом деле на практике за этим словосочетанием может скрываться что угодно. Как так? Дело в том, что правовая природа договора определяется не заглавием, а его содержанием. Давайте поясним на простом примере: если по соглашению, в шапочке которого написано «Договор дарения квартиры», вы должны заплатить за неё 100 000 рублей, то это будет вовсе не дарение, а купля-продажа недвижимости.

Аналогичным образом обстоит ситуация с договором бронирования. Принципиальное значение имеет то, что стороны обязуются выполнить по такому соглашению.

Давайте сначала рассмотрим наиболее распространённые случаи применения подобного договора.

1) Покупатель хочет зарезервировать конкретную квартиру и «заморозить» цену на период получения согласия на ипотеку или продажи другой жилплощади, средства от которой планируется пустить на приобретение нового помещения. Зачем это вообще нужно? Наиболее востребовано на рынке новостроек, когда речь о каком-то очень привлекательном объекте, где квартиры разлетаются как горячие пирожки. Или если хочется застолбить жилплощадь на конкретном этаже, с определённым видом из окон и т.д.

2) Покупатель намерен провести юридическую проверку квартиры до заключения основного договора. Особенно актуально это для вторичного рынка, когда у жилплощади уже есть определённая история, чреватая всевозможными неприятными последствиями. Но и первичку, а точнее застройщика тоже необходимо исследовать под микроскопом.

3) Люди обращаются в агентство недвижимости, которое обязуется подобрать квартиру в соответствии с их запросами, проверить объект, помочь с заключением договора и регистрационными действиями. В таком случае бронирование квартиры выступает, как правило, в качестве одного из элементов всего комплекса услуг.

Подписываемый в подобных ситуациях договор бронирования может по своей сути являться предварительным договором, соглашением о намерениях, абонентским договором, опционом, договором возмездного оказания услуг, смешанным или вовсе непоименованным. Скорее всего, от этого списка большинству станет дурно. Ещё бы! Не каждый юрист сходу скажет, в чём разница. Если на глубокое осмысление сил или времени у вас нет, приходите к нам на консультацию – с радостью оценим конкретные обстоятельства. О том, почему это важно, читайте дальше.

Основная загвоздка в последствиях. В одном случае денежные средства при отказе от договора вы вернуть сможете, во втором – нет, в третьем – частично. При выборе одной договорной модели вас смогут обязать заключить основной договор, при другой – нет. За нарушение преимущественного права покупки в одном случае с продавца можно будет взыскать только убытки, в другом – потребовать перевода прав покупателя на себя. Согласитесь, существенные нюансы.

О чем говорится в договоре

В законодательстве РФ нет строгих требований к оформлению бронирования новостройки, потому каждый застройщик предлагает свой вариант документа.

Обычно в нем описываются:

  1. Предмет. В случае новостройки точный адрес квартира получает после того, как стройка завершится и дом введут в эксплуатацию. Потому очень важно с максимальной точностью указать все ее параметры (этаж, число комнат, номер в проекте, количество квадратных метров).
  2. Сроки и ответственность. В случае оплаты полной стоимости жилья одним платежом, сроки бронирования не превышают нескольких дней. При оформлении ипотеки или купли-продажи по схеме трейд-ин нужен срок от 2 недель до 3 месяцев. При нарушении, например, продаже квартиры в новостройке, предусматривают финансовые санкции.
  3. Размер предварительного платежа и правила его возврата. В платеж могут включить оплату услуги бронирования либо зачислить все деньги как аванс при покупке выбранной новостройки.
  4. Цена недвижимости и реквизиты сторон.

Краткосрочный вариант бронирования новостройки чаще всего предлагают оформить «в устной форме». Это бесплатно, не требует оформления бумаг. Как правило, застройщики и риэлторы соблюдают подобные договоренности, так как заинтересованы в покупателях. Если клиент отказывается от покупки или не успевает принять решение, квартира снова возвращается в продажу.

Соглашение о намерениях или предварительный договор

Соглашение о намерениях в Гражданском кодексе РФ не встречается. Но это вовсе не значит, что подобный документ будет недействительным. Чаще всего таким образом озаглавливают предварительный договор (помните, выше мы говорили, что ключевую роль играет содержание, а не название?). Но какие-либо юридические последствия он будет иметь только в том случае, если будет соответствовать всем требованиям ст. 429 ГК РФ. Давайте разберёмся в них.

По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор. Применительно к рынку недвижимости в качестве последнего может выступать договор долевого участия в строительстве, договор купли-продажи квартиры и т.д.

Обратим внимание на ключевое слово – обязуются. Это значит, что подписывая договор бронирования, в котором фигурируют такие фразы, как:

— стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в течение …,
— основной договор будет подписан сторонами не позднее …,
— стороны подпишут договор долевого участия в строительстве в течение …,

вы не просто резервируете за собой понравившийся объект, который сможете приобрести в оговорённый срок, но обязуетесь сделать это. А в случае уклонения, продавец имеет право принудить вас к заключению основной сделки через суд.

Хорошая новость в том, что если уклоняться будет застройщик, то с тем же требованием в суд можете обратиться уже вы. Только для этого стоит зафиксировать тот факт, что вы в установленный срок изъявляли намерение заключить основной договор. О том, как сделать это правильно, вы можете узнать у нас на консультации (к сожалению, раскрыть все тонкости в рамках одной статьи просто невозможно).

Договор бронирования не будет признан предварительным, если в нём не будет указан срок заключения основного договора или не будет чётко сформулировано ключевое обязательство. Например, предметом договора купли-продажи квартиры выступает передача недвижимости в собственность покупателю на возмездной основе. И в договоре должны быть приведены чёткие характеристики планируемой к отчуждению квартиры. К ним могут относиться: проектный адрес, секция, блок, подъезд, этаж, метраж и проч.

Если же подписанное вами соглашение содержит фразы типа:

— стороны рассматривают возможность заключения договора купли-продажи …,
— стороны договорились о проведении переговоров по заключению договора через …,
— характеристики объекта будут определены после того, как …,

то речь идёт об обычном соглашении о намерениях, которое не порождает обязательств ни для вас, ни для другой стороны.

Абонентский договор или опцион

По абонентскому договору одна сторона обязуется предоставить исполнение другой стороне за оговоренную плату. Проще всего понять эту конструкцию на примере услуг связи – мы платим оператору абонентскую плату, а он предоставляет нам определённый тарифом пакет минут, смс, трафика и т.д. Или мы покупаем абонемент в фитнес-клуб и можем посещать его без ограничений в рабочие часы.

Аналогичным образом продавец может взять с нас плату за право требовать от него продажи оговорённой в договоре бронирования квартиры. Правда, здесь скорее уместно говорить о несколько другой правовой конструкции – опционе (ст. 4292 ГК РФ).

Его суть заключается в том, что подписанное продавцом соглашение о бронировании является офертой (предложением) вам на продажу квартиры с оговорёнными характеристиками. Для завершения сделки вам потребуется направить продавцу уведомление об акцепте (принятии его предложения).

Простыми словами: давай 5 рублей и в течение месяца можешь думать – захочешь купить, доплатишь 95 рублей и забирай, просто сообщи.

Плюс последних двух вариантов (абонентского договора или опциона) в том, что вас никто не может обязать приобретать объект недвижимости, если вы передумали.

Отличие опциона от предварительного договора заключается в том, что в последнем случае требуется подписание основного договора. И если одна из сторон уклоняется, то принудить её можно только в судебном порядке. В случае же с опционом покупателю достаточно направить уведомление. А вот требования к содержанию у этих правовых конструкций одинаковые (см. выше про предварительный договор).

Выгода опциона перед абонентским договором в том, что платёж за первый может засчитываться в качестве части оплаты за квартиру. Здесь, конечно, всё зависит от формулировки по договору (предложит ли это застройщик). Но абонентский договор такой опции вообще не предполагает. И если вы передумали приобретать жильё, то деньги не вернуть – ведь это был не аванс, а плата за право потребовать продажи конкретной квартиры.

Договор возмездного оказания услуг или агентское соглашение

Не будем вдаваться в теоретические рассуждения об отличиях данных договорных конструкций, а обратим ваше внимание на общий ключевой аспект. Если договор бронирования квартиры будет квалифицирован подобным образом, то в случае отказа от него до истечения срока резервирования вы вправе требовать возврата денежных средств за вычетом фактически понесённых расходов. Обосновывать их размер должен будет исполнитель/агент.

В случае же отказа от договора по истечении срока бронирования денежные средства вернуть не удастся, поскольку внесённая плата будет рассматриваться в качестве вознаграждения за действия контрагента. Нежелание покупателя воспользоваться получившимся в результате этого преимуществом – приобрести конкретную квартиру – его личное дело.

Плюс рассматриваемой договорной модели заключается в том, что, как и в случае с абонентским договором и опционом, никто не может принудить вас к покупке жилья, если вы передумали.

Примечание: двойное агентирование по законодательству РФ запрещено (ст. 182, 184 ГК РФ). Таким образом, если компания занимается реализацией квартир застройщика, то брать одновременно вознаграждение с обеих сторон она не может. При обнаружении такой ситуации вы вправе требовать признания заключённого между вами договора недействительным и возврата денежных средств.

Смешанный или непоименованный договор

Представьте себе палитру красок из стандартных 6 цветов: белый, чёрный, жёлтый, зелёный, красный, синий. Выше мы говорили именно о таких «чистых» цветах. Но мир намного разнообразней. В нём встречаются розовый, голубой, коричневый, золотой, серебряный и т.д.

То же самое с договорами. Как розовый получается в результате смешения белого и красного, так и одно соглашение может содержать в себе элементы двух или более договорных конструкций. Например, застройщик может принять на себя обязательство подобрать оптимальную жилплощадь с учётом сформулированных пожеланий и при этом предоставить вам право в одностороннем порядке оформить её покупку в течение определённого времени. В данном случае будет иметь место микс договора возмездного оказания услуг и опциона. Такие конструкции как раз и называются смешанными.

Сложнее обстоит дело с золотым и серебряным цветами. Из нашей базовой палитры их не получишь. Это нечто особенное, самобытное. Как и непоименованные договоры, т.е. те, что не регламентированы законодателем во второй части ГК РФ. Наверняка, у всех вас на слуху дилерские договоры? Мега распространены на практике, но упоминания о них в Гражданском кодексе РФ вы не встретите.

Аналогичная ситуация возможна с договором бронирования. Продавец может заложить в него такие условия, которые не будут подходить ни под один «чистый цвет». Справедливости ради скажем, что представить такую ситуацию достаточно сложно, потому что на практике всё равно всё сводится к моделям, описанным выше. Но исключать такой вариант нельзя, поэтому упоминаем и его, однако тратить время на построение гипотетических вариантов развития событий не будем.

Итак, подводя итог рассуждениям о правовой природе договора бронирования квартиры, посмотрим на это с позиции наиболее оптимального варианта при различных жизненных ситуациях.

1) Если вам очень хочется получить конкретную квартиру, вы уверены в своём выборе и просто нужно время для того, чтобы подготовить деньги на покупку или провести проверку, идеальный расклад, когда договор бронирования отвечает признакам предварительного договора или опциона.

2) Если есть сомнения и вы одновременно боитесь, что это «не то», но и оно может уплыть, а лучшего на горизонте пока не предвидится, то всё же ваш оптимальный вариант – это договор возмездного оказания услуг или агентирования. В общем, та модель, которая исключает возможность дальнейшего принуждения к покупке. Но будьте готовы, что в случае отказа в с вашей стороны деньги за бронирование будут потеряны.

«Замечательно, конечно, но кто нас спрашивает о правовой природе! Компания просто суёт свою форму договора!». Конечно. Но ведь именно вы вольны принимать решение, подписывать такой договор или нет. И лучше, если вы будете отдавать себе отчёт в том, какие последствия влечёт заключение такого соглашения. Плюс никто не отменял возможности дискутировать с контрагентом о корректировке отдельных пунктов. Если самостоятельно вести такие дебаты сложно, всегда можно обратиться к помощи юриста, который обеспечит сопровождение на этапе заключения договора.

Отсутствие конкретизации объекта

Убедитесь, пожалуйста, что характеристики объекта соответствуют тем, о которых вы думаете. Если дом уже построен, сходите на осмотр, обратите внимание на нумерацию квартир на этаже, чтобы исключить путаницу, посмотрите во все окна, чтобы быть довольным видом, и т.д. Если речь пока только о проекте, то внимательно изучите документы и соотнесите план с местностью, задайте все интересующие вас вопросы.

Если впоследствии квартиру нельзя будет чётко идентифицировать, то договор могут признать незаключённым и вы не получите желаемый объект, несмотря на все затраченные усилия. Более того, если будут отсутствовать надлежащее подтверждение передачи денег, то и с их возвратом могут возникнуть проблемы. А что есть надлежащий документ?

Мы от вас никаких денег не получали!

Существует два способа произведения расчётов: в наличной и безналичной форме. В первом случае у вас на руках должен остаться чек, приходно-кассовый ордер или расписка. Во втором – чек, если оплату вы производите непосредственно через терминал продавца.

Мы рекомендуем отдавать предпочтение безналичной форме расчётов, поскольку при необходимости вы всегда сможете запросить подтверждение транзакции в банке, а также воспользоваться процедурой чарджбек. Ещё лучше, если вы будете производить оплату через онлайн-кабинет банка и чётко укажете в назначении платежа, за что вы переводите деньги. Это обеспечит доказательную базу при взыскании неосновательного обогащения, если такое действие понадобится.

Помимо этого безналичные расчёты исключают риск выдачи подтверждающего оплату документа неуполномоченным лицом. Кстати, последнее – это вообще отдельная проблема.

Подписание документа неуполномоченным лицом

Удостоверьтесь, что переговоры вы ведёте с надлежащим лицом. Кто им может быть? Во-первых, сотрудник застройщика. В таком случае у него должна быть доверенность на подписание договора. Скорее всего, формулировка в ней будет общая. Например:

— на подписание договоров от имени ООО «Застройщик»,
— на заключение договоров бронирования/договоров долевого участия в строительстве от лица ООО «Застройщик» и т.д.

Внимательно сверьте данные в доверенности с паспортом сотрудника. Затем проверьте подписанта документа. Скорее всего, им будет генеральный директор застройщика. Проверьте его полномочия по выписке из ЕГРЮЛ, Это можно сделать в режиме онлайн совершенно бесплатно на официальном сайте Федеральной налоговой службы. Вам нужен раздел «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица».

Не довольствуйтесь просто визуальным осмотром доверенности. Потребуйте, чтобы сведения о ней фигурировали в договоре бронирования квартиры и чтобы вместе с договором вам передали заверенную копию такой доверенности. На ней должна стоять отметка «Копия верна», дата, подпись, ФИО и должность лица, её заверившего. В идеале нужно также проверить полномочия лица на заверение копий документов.

Во-вторых, договор бронирования квартиры с вами может заключать представитель агентства, работающего от имени застройщика. В таком случае помимо данных доверенности в соглашении должна содержаться отсылка на договор агентирования. Желательно получить заверенную копию и этого документа.

Разбираем пример

Всем известна поговорка «Лучше один раз увидеть, чем 100 раз услышать». Поэтому мы решили наглядно вам показать, с какими хитростями можно столкнуться при заключении договора бронирования квартиры. Ниже будет обсуждаться реальный случай из практики.

Доверитель обратился к нам с просьбой провести оценку рисков. Прежде чем приступать к изучению документа, мы всегда выясняем, а какие намерения у сторон и какие устные договорённости были достигнуты. Ведь текст нужно оценивать не только на отсутствие противоречий законодательству, но и на предмет соответствия ожиданиям доверителя.

Итак, в нашем примере человек с квартирой уже определился, согласие банка на ипотеку было получено. Тут сразу возник резонный вопрос: а зачем тогда вообще договор бронирования? Ведь покупатель уже был готов к заключению основного договора. «У нас такой порядок. И это гарантия того, что квартира никуда не денется, пока мы будем готовить ДДУ» – был ответ от той стороны.

Берёмся предположить, что на самом деле этот шаг был необходим агенту для получения вознаграждения от застройщика, так как договор бронирования квартиры заключался с первым.

Документ, направленный нам на оценку, назывался договор оказания услуг. В обязательства исполнителя входили следующие действия:

— услуги по консультации и подбору объекта в конкретном доме,

— бронирование объекта, т.е. снятие его с продажи в базе данных застройщика на определённый в договоре период, в течение которого объект может быть приобретён только заказчиком,

— подготовка проекта договора участия в долевом строительстве.

За всё это покупатель должен был заплатить 50 000 рублей, из которых 30 000 приходилось на первый пункт, 10 000 – на второй и 10 000 – на третий. При этом вместе с договором покупателю сразу предлагалось подписать акт оказанных услуг. А всевозможные обещания, озвучиваемые в ходе разговора, были отражены в волшебном документе под названием «Памятка».

Теперь исходные данные вам известны, дальше наши комментарии.

1) Рассматриваемое соглашение не накладывает никаких обязательств на застройщика по заключению в дальнейшем договора с покупателем. Ведь договор бронирования заключён просто с каким-то ИП. Плюс по своей природе предлагаемый к подписанию договор не является ни предварительным, ни опционом.

2) При возникновении споров максимум, что сможет вернуть покупатель – 10 000 рублей по второму пункту (и то под вопросом). Ведь оставшиеся 40 000 рублей – это оплата услуг ИП за подбор помещения и подготовку проекта ДДУ. Причём клиентам предлагается сразу подписать акт о надлежащем выполнении этих услуг. Объект подобран, проект договора типовой и в договоре бронирования нет ни слова о том, что он должен быть заключён.

3) Договорённости, зафиксированные в «памятке», не имеют никакой юридической силы, поскольку это просто бумажка, выдаваемая вместе с договором. Никаких реквизитов, подписей или печатей на ней нет.

Вывод: к договору бронирования с целью зарезервировать за собой определённую квартиру для её последующей покупки по фиксированной цене представленный нам на анализ документ отношения не имеет. Все заверения агента являлись просто словами, не имеющими под собой никакой юридической опоры.

Будьте осторожны. Помните, что вы рискуете потерей денежных средств, которые вносите якобы за бронирование. В худшем случае вообще рискуете стать обязанным заключить договор в отношении объекта, который передумали покупать, или окажется, что это вовсе не то, о чём вы думали и договаривались.

Процедура бронирования

Перед заключением договора желательно потребовать у застройщика для ознакомления следующие документы:

  • лицензию на производство строительных работ;
  • учредительные документы (например, выписку из реестра юридических лиц);
  • документы о праве застройщика возводить объект на конкретном земельном участке;
  • проектные документы на жилое здание.

Непосредственно при заключении договора следует ознакомиться с документом представителя застройщика, дающим ему право заключать договоры от имени застройщика. Как правило, этим документом является доверенность. Для собственного спокойствия желательно получить копию этой доверенности.

Задаток за бронь следует вносить только после ознакомления с вышеперечисленными документами.

Кому выгоден договор бронирования

3 300x198 - Договор бронирования квартиры в новостройке: на что обратить внимание и что нужно знать о резерве жилья в строящемся доме, как указать стороны и образец соглашения

На первый взгляд, такой бронь новостройки, несмотря на необходимость оплаты предварительного взноса, выгодна покупателю. Жилье резервируется на нужный срок, цена фиксируется, что может быть лучше!

Но ни один продавец никогда не будет действовать себе «в минус». Потому обязательно изучите документ. Особенно важно обратить внимание на условия возврата предварительного платежа.

Риэлторы оказывают услуги комплексно, и в свой договор могут вносить самые разные условия. Например, если специалист помогает в оформлении ипотеки, то в случае отказа от брони он в качестве компенсации оставляет себе значительную часть суммы. Если такое решение вас не устраивает, придется одобрять ипотеку самостоятельно либо обращаться в другую компанию.

Застройщики редко удерживают значительную сумму из предварительноговзноса. Договор бронирования новостройки им, по сути, ничего не стоит. Потому средства возвращаются либо в полном объеме, либо удерживается какой-то минимум в качестве компенсации затрат на оформление документов. Впрочем, лояльные менеджера крупных компаний обычно даже эту сумму не удерживают.

Бронирование как отсрочка ДДУ

Единственным основанием приобретения квартиры в жилом новострое является договор долевого участия, предусматривающий:

  • обязанность застройщика построить дом в соответствии с нормами, предусмотренными законом и договором;
  • обязанность застройщика передать дольщику определенную квартиру с определенным метражом на конкретном этаже;
  • обязанность дольщика внести первый взнос;
  • обязанность дольщика выплатить стоимость квартиры полностью на установленных договором условиях.

В случае, когда заключение ДДУ в силу неких обстоятельств невозможно, но при этом у потенциального покупателя есть желание приобрести квартиру именно в конкретном доме у конкретного застройщика, можно заключить с застройщиком договор бронирования квартиры.

В рамках этого договора за потенциальным дольщиком закрепляется не право на квартиру, а преимущественное право заключения ДДУ на конкретную квартиру. То есть, если в период действия брони к застройщику обратится другой покупатель, имеющий виды на ту же квартиру, в заключении ДДУ на нее ему будет отказано.

Боронование и задаток: это разные договора!

Важно понимать различие между этими документами. Договор бронирования новостройки – это предварительное соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.

Договор задатка является, по сути, начальным этапом сделки. В нем четко описываются все условия последующей покупки квартиры. А сам документ регламентируется ГК РФ. В этом случае при отказе от покупки продавец имеет право начислять штрафные санкции, так как такой тип договора по закону считается началом сделки.

С другой стороны, при оформлении задатка нередко указывают, что, если человек не стал покупать квартиру в новостройке по причинам, которые от него не зависят, штрафы не взыскиваются. Т.е. если банк откажет в кредитовании, вины покупателя здесь нет. Все зависит от условий, потому перед подписанием обязательно читайте все пункты договора.

В случае несогласия все вопросы по такому договору разбираются в гражданском суде по месту регистрации застройщика или прописки покупателя.

Бронирование онлайн: особенности и советы

5 300x200 - Договор бронирования квартиры в новостройке: на что обратить внимание и что нужно знать о резерве жилья в строящемся доме, как указать стороны и образец соглашения

В заключение, разберемся, в чем суть онлайн бронирования новостроек. О краткосрочной брони на порталах недвижимости мы уже писали. Аналогичные услуги предлагают некоторые сайты застройщиков, кроме того, всегда можно зарезервировать за собой квартиру в новостройке по телефону.

Если нужен договор на срок от нескольких недель до нескольких месяцев, придется уделить документам немного больше времени и сил. Вы также можете удаленно запросить договор бронирования. Далее нужно либо воспользоваться оформленной ранее цифровой подписью, либо понадобится, как минимум, принтер и сканер. Вам нужно будет подписать бумажный документ, отсканировать его и вместе со сканами документов отправить продавцу. Для оформления договора задатка может потребоваться помощь нотариуса

Как расторгнуть договоренности и вернуть деньги?

По желанию одной из сторон договор бронирования может быть расторгнут. Если срок окончания брони не подошел к концу, то сумма аванса может быть возвращена заказчику.

В соответствии со ст. 32 Закона о защите прав потребителей и в соответствии с нормами о свободе договора сумма будет возвращена, если застройщик не сможет доказать документально, что уже начал исполнять свои обязательства и понес расходы, на которые и была рассчитана сумма аванса.

Важно! Если условия бронирования содержат штрафные санкции за односторонний отказ, вернуть деньги также не получится.

Для расторжения договора необходимо направить письменное извещение о намерении. Если застройщик отказывается расторгнуть сделку, произвести эту процедуру можно в судебном порядке.

Источники

  • https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/v-novostrojke/bronirovanie.html
  • https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-bronirovaniya-kvartiry-v-novostrojke
  • https://23kvartiri.ru/bronirovanie-v-novostrojke-chto-nuzhno-znat-pokupatelyu/
  • https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/bronirovanie-kvartiry-pri-pokupke-v-novostrojke/
  • https://msablina.ru/dogovor-bronirovaniya-kvartiry/

[свернуть]